Affitti brevi e dichiarazione dei redditi

Gestire una casa in affitto breve a Milano – magari su Airbnb o Booking – è un ottimo modo per ottenere una rendita extra, ma c’è un aspetto che non va mai trascurato: la dichiarazione dei redditi.
Spesso, chi inizia a locare una casa per pochi giorni o settimane non ha le idee chiare su come gestire la parte fiscale. Ecco perché oggi, come IHOST SRL – partner specializzato nella gestione completa degli affitti brevi – vogliamo spiegarti in modo semplice e aggiornato tutto ciò che devi sapere sul tema.

Locazione breve: cosa significa davvero?

Per essere considerata “locazione breve”, la durata del contratto non deve superare i 30 giorni e deve essere stipulata tra persone fisiche, al di fuori di un’attività d’impresa.

Puoi affittare:

• l’intero appartamento
  
• una singola stanza
  
• anche tramite sublocazione o comodato

…ma sempre rispettando il limite dei 30 giorni per ogni contratto.

Puoi anche offrire servizi come:

• biancheria
  
• pulizia
  
• wi-fi
  
• utenze

Ma non devi mai fornire servizi “da albergo” come colazione, auto a noleggio o tour guidati: in quel caso l’attività sarebbe considerata imprenditoriale e cambierebbero le regole fiscali.

Come funziona la tassazione: la cedolare secca

Per i contratti di locazione breve puoi scegliere di tassare i guadagni con un sistema chiamato cedolare secca.

• È un’imposta sostitutiva: al posto dell’Irpef, addizionali, imposte di registro e bollo
• Si applica sull’intero importo del canone (senza abbattimenti.
• Ti permette di semplificare molto la dichiarazione dei redditi

Quale aliquota si applica?

• 26%: se affitti più di un immobile con contratti brevi
  
• 21%: se scegli di applicare la cedolare solo su un immobile per anno fiscale

N.B.: Devi indicare chiaramente quale immobile beneficia dell’aliquota ridotta nella dichiarazione dei redditi.

Quanti immobili posso affittare con la cedolare secca?

La legge dice che fino a 4 appartamenti all’anno puoi utilizzare la cedolare secca.
Dal 5° immobile in su, l’attività viene considerata imprenditoriale. Questo significa che dovresti:

• aprire una partita IVA
  
• cambiare il regime fiscale
  
• gestire l’attività in modo più strutturato

Come e quando si dichiara il reddito da affitto breve

L’opzione per la cedolare secca va esercitata in uno di questi modi:

1. Direttamente nella dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF), relativa all’anno in cui hai incassato i canoni
   
2. In fase di registrazione volontaria del contratto (anche se i contratti inferiori a 30 giorni non sono obbligatoriamente da registrare)

Hai affittato tramite un portale come Airbnb?

Se il portale ha fatto da intermediario fiscale, allora potrebbe aver già trattenuto una parte di imposta (ritenuta del 21%) e comunicato tutto all’Agenzia delle Entrate.
In questo caso, dovrai indicare correttamente i dati nella dichiarazione e tenere presente che la ritenuta può essere “scalata” dall’imposta da pagare.

E se l’appartamento è in comproprietà?

Se il contratto è intestato a uno solo dei comproprietari, e quindi la ritenuta è stata trattenuta solo a lui, gli altri dovranno comunque dichiarare la propria quota di reddito, scegliendo se applicare o meno la cedolare secca.

Cosa va indicato nella dichiarazione dei redditi

Quando compili la dichiarazione, ricorda di inserire:

• I dati catastali dell’immobile locato
  
• L’indirizzo e, se applicabile, gli estremi del contratto registrato
  
• La scelta del regime fiscale (cedolare o regime ordinario)

Per i sublocatori e i comodatari, i redditi devono essere dichiarati come “redditi diversi” e non come reddito fondiario.

 

Attenzione agli effetti sul reddito complessivo

Anche se il reddito da cedolare secca non rientra nell’Irpef, viene comunque considerato nel calcolo ISEE e può influenzare detrazioni e bonus (come assegni familiari, detrazioni per figli a carico, agevolazioni fiscali).