Affitti brevi e Dichiarazione dei Redditi 2026: quali tasse pagare sui guadagni percepiti nel 2025?

Dichiarazione dei redditi e affitti brevi: facciamo chiarezza

Ogni anno, con l’arrivo della stagione fiscale, molti proprietari si pongono la stessa domanda: quali tasse devo pagare sui guadagni degli affitti brevi?
La normativa fiscale italiana sugli affitti brevi è diventata negli anni sempre più articolata e, tra cedolare secca, aliquote diverse, ritenute operate dalle piattaforme e novità normative, è facile fare confusione.
In questa guida di I-Host SRL spieghiamo in modo semplice tutto ciò che un proprietario deve sapere per compilare correttamente la dichiarazione dei redditi nel 2026 sui redditi derivanti dagli affitti brevi percepiti nel 2025.

Cosa si intende per affitto breve?

La normativa sugli affitti brevi si applica ai contratti:

• di durata inferiore a 30 giorni
• relativi a immobili ad uso abitativo situati in Italia
• stipulati da persone fisiche
• al di fuori di un’attività imprenditoriale

Rientrano negli affitti brevi anche gli immobili locati tramite piattaforme come Airbnb e Booking.com. Possono inoltre essere inclusi:

• locazioni turistiche
• affitto di singole stanze
• sublocazioni
• immobili concessi da comodatari a terzi

Quali servizi possono essere inclusi?

Molti proprietari temono che offrire alcuni servizi possa modificare il regime fiscale. La buona notizia è che restano considerati affitti brevi gli immobili che includono:

• fornitura di biancheria
• pulizia dell’appartamento
• connessione Wi-Fi
• utilizzo delle utenze

Attenzione invece ai servizi tipici delle strutture ricettive. Ad esempio:

• colazione
• servizio ristorante
• noleggio auto
• guide turistiche
• interpreti

In questi casi l’attività può essere considerata imprenditoriale e seguire regole fiscali differenti.

Cedolare secca o tassazione ordinaria?

Per i redditi derivanti dagli affitti brevi il proprietario può scegliere tra:

Regime ordinario IRPEF

I redditi vengono sommati agli altri redditi personali e tassati secondo gli scaglioni IRPEF.

Cedolare secca

La maggior parte dei proprietari sceglie questa soluzione perché generalmente più conveniente. La cedolare secca sostituisce:

• IRPEF
• addizionali regionali
• addizionali comunali
• imposta di registro
• imposta di bollo (qualora il contratto venga registrato)

Quanto si paga di cedolare secca?

Dal 2024 sono entrate in vigore nuove aliquote.

21% per un solo immobile

Il proprietario può scegliere un immobile sul quale applicare l’aliquota agevolata del 21%. La scelta viene effettuata direttamente nella dichiarazione dei redditi.

26% per gli altri immobili

Per tutte le altre unità immobiliari locate in affitto breve si applica l’aliquota del 26%.

Esempio pratico

Immaginiamo un proprietario che nel 2025 abbia incassato:

• Appartamento A: 20.000 €
• Appartamento B: 15.000 €

Potrà applicare:

• 21% su uno dei due immobili
• 26% sull’altro immobile

La scelta dovrà essere effettuata valutando quale soluzione risulta più conveniente fiscalmente.

Su quale importo si calcola la cedolare secca?

Questo è uno degli aspetti più importanti. La cedolare secca si applica sull’intero canone percepito. Non è previsto l’abbattimento forfettario del 5% che si applica invece in altri casi di locazione. Se l’ospite paga:

• soggiorno
• pulizie
• servizi inclusi nel prezzo

la tassazione viene calcolata sull’importo complessivo incassato.

Affitti brevi: quanti immobili posso gestire senza Partita IVA?

Per i redditi percepiti nel 2025 resta valida la soglia prevista fino al 31 dicembre 2025. È possibile applicare il regime delle locazioni brevi fino a: 4 appartamenti per periodo d’imposta.

Attenzione alla novità 2026

Dal 1° gennaio 2026 il limite si abbassa a: 2 appartamenti.
Oltre questa soglia l’attività verrà presunta come imprenditoriale e potrebbe essere richiesta l’apertura della Partita IVA. Si tratta di una delle novità fiscali più rilevanti per il settore degli affitti brevi.

Come funziona la ritenuta applicata da Airbnb e Booking?

Quando una prenotazione avviene tramite un intermediario, possono essere applicate specifiche ritenute fiscali previste dalla normativa. Queste somme vengono successivamente indicate nella Certificazione Unica e potranno essere utilizzate in dichiarazione per compensare l’imposta dovuta. Per questo motivo è fondamentale conservare tutta la documentazione fiscale relativa agli incassi ricevuti durante l’anno.

Dove dichiarare i redditi degli affitti brevi?

I redditi derivanti dagli affitti brevi devono essere inseriti nella dichiarazione dei redditi. In particolare:

• Quadro B del Modello 730
• Quadro RB del Modello Redditi Persone Fisiche

Anche quando il contratto non è stato registrato, il reddito percepito deve comunque essere dichiarato.

La cedolare secca influisce sull’ISEE?

Sì. Molti proprietari pensano che la cedolare secca “sparisca” dal reddito complessivo. In realtà non è così. Pur non concorrendo al calcolo dell’IRPEF, il reddito assoggettato a cedolare secca viene considerato per:

• ISEE
• bonus e agevolazioni
• detrazioni fiscali
• familiari a carico
• altre prestazioni collegate al reddito

Cosa succede in caso di comproprietà?

Quando un immobile appartiene a più persone, ciascun comproprietario deve dichiarare la propria quota di reddito. Anche nel caso in cui Airbnb o Booking abbiano effettuato la ritenuta fiscale soltanto nei confronti di uno dei proprietari, gli altri comproprietari restano comunque obbligati a dichiarare il reddito di propria competenza.

Gli affitti brevi inferiori a 30 giorni vanno registrati?

No. I contratti di durata inferiore a 30 giorni non hanno obbligo di registrazione. La registrazione resta comunque facoltativa. In caso di registrazione volontaria sarà possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca direttamente durante la registrazione del contratto.

Errori da evitare nella dichiarazione dei redditi

Uno degli errori più frequenti è considerare solo gli importi effettivamente ricevuti sul conto corrente. In realtà occorre verificare attentamente:

• incassi lordi
• commissioni delle piattaforme
• eventuali ritenute fiscali operate dagli intermediari
• quota di proprietà dell’immobile
• scelta corretta dell’aliquota del 21% o del 26%

Una gestione errata può generare contestazioni future o pagamenti fiscali non corretti.