Bilocale o trilocale? Quale immobile rende di più con gli affitti brevi a Milano?

Quando si valuta un appartamento da destinare agli affitti brevi a Milano, una delle prime domande che si pone un proprietario è: meglio un bilocale o un trilocale?

La risposta, però, non è semplicemente “il trilocale rende di più perché è più grande”. Negli affitti brevi, infatti, il rendimento di un immobile dipende dalla combinazione tra tipologia, zona, domanda, capacità ricettiva, caratteristiche dell’appartamento e costi di gestione.

Un bilocale ben posizionato, funzionale e facilmente accessibile può ottenere un rendimento molto interessante rispetto al capitale investito. Un trilocale può invece intercettare famiglie e gruppi, aumentando il ricavo per soggiorno, ma comporta generalmente maggiori costi di acquisto, arredamento, manutenzione e gestione.

Per questo, quando si confrontano più immobili, non bisogna chiedersi soltanto quale abbia il prezzo per notte più alto, ma quale immobile abbia il miglior equilibrio tra domanda, ricavi e costi.

Bilocale o trilocale: quale conviene davvero per gli affitti brevi a Milano?

In termini generali, il bilocale è particolarmente adatto a coppie, viaggiatori business e piccoli nuclei, mentre il trilocale permette di rivolgersi più facilmente a famiglie e gruppi di amici.

Il bilocale presenta alcuni vantaggi importanti: richiede un investimento iniziale generalmente più contenuto, è più semplice da arredare e mantenere e può essere molto versatile. Un soggiorno, una camera matrimoniale e un bagno possono essere sufficienti per intercettare una domanda ampia, soprattutto in una zona ben collegata.

Il trilocale permette invece di aumentare la capacità dell’appartamento. Due camere da letto, un soggiorno più ampio e, quando possibile, due bagni consentono di ospitare comodamente più persone. Questo può tradursi in un prezzo per notte superiore, ma un ricavo maggiore non significa necessariamente un rendimento percentuale maggiore.

È proprio questa una delle differenze più importanti per un proprietario con più immobili: bisogna distinguere il guadagno assoluto dal rendimento dell’investimento.

Per approfondire questo aspetto, I-Host ha analizzato nel dettaglio come calcolare ROI, rendimento netto e guadagno reale negli affitti brevi a Milano.

Tipologia	Domanda potenziale	Punti di forza	Attenzione a
Bilocale	Coppie, single, business traveller	Costi più contenuti, versatilità, gestione semplice	Capacità ricettiva limitata
Trilocale	Famiglie e gruppi	Più posti letto, maggiore ricavo per soggiorno	Costi di gestione e investimento più elevati

La scelta migliore, quindi, non è necessariamente l’immobile più grande, ma quello più coerente con la domanda della zona e con l’obiettivo economico del proprietario.

Piano alto o piano basso: quale viene scelto più facilmente?

Anche il piano può influenzare la percezione di un appartamento destinato agli affitti brevi.

Un piano alto può offrire maggiore luminosità, una vista più piacevole, maggiore privacy e, in alcuni casi, meno rumore proveniente dalla strada. Sono caratteristiche che possono migliorare l’esperienza dell’ospite e rendere l’immobile più interessante nelle fotografie e nella descrizione dell’annuncio.

Ma c’è una condizione fondamentale: l’ascensore.

Un quarto piano senza ascensore può essere percepito in modo molto diverso rispetto a un quarto piano servito da ascensore. Per un ospite che arriva a Milano con valigie, per una famiglia con bambini o per una persona con difficoltà motorie, fare diverse rampe di scale può diventare un vero elemento di frizione.

Il piano basso, al contrario, può risultare più pratico e facilmente accessibile. Tuttavia, bisogna considerare attentamente esposizione, privacy, rumore e sicurezza percepita, soprattutto per appartamenti al piano terra o rialzato.

Per questo motivo, non considererei il piano alto o basso come un vantaggio assoluto. Il valore dipende da ciò che accompagna quella caratteristica.

Quanto conta l’ascensore negli affitti brevi?

Per un appartamento destinato agli affitti brevi a Milano, l’ascensore può essere molto più di una semplice comodità.

La presenza dell’ascensore riduce una delle difficoltà più comuni del soggiorno: l’accesso all’appartamento con bagagli.

Questo diventa particolarmente rilevante negli appartamenti ai piani superiori e per immobili rivolti a famiglie, gruppi o clientela internazionale.

Anche dal punto di vista della comunicazione, è importante essere trasparenti: piano e presenza o assenza dell’ascensore dovrebbero essere indicati chiaramente nell’annuncio. Nascondere una caratteristica potenzialmente rilevante può generare aspettative sbagliate e incidere negativamente sull’esperienza dell’ospite.

In altre parole, un appartamento al quinto piano con ascensore e un appartamento al quinto piano senza ascensore non sono commercialmente lo stesso prodotto, anche se metratura e zona sono identiche.

Balcone o terrazzo: aumentano davvero il rendimento?

Balcone e terrazzo sono caratteristiche molto apprezzate, ma bisogna evitare un errore frequente: pensare che ogni spazio esterno produca automaticamente un aumento del rendimento.

Un balcone può migliorare il valore percepito dell’appartamento, soprattutto quando è vivibile, arredato con criterio e offre una buona esposizione. Può diventare uno spazio per fare colazione, rilassarsi o semplicemente godere di un momento all’aperto durante il soggiorno.

Il terrazzo, soprattutto se ampio e ben sfruttabile, può contribuire a posizionare l’immobile in una fascia più interessante. Tuttavia, comporta anche manutenzione, arredamento esterno e maggiore attenzione alla gestione.

La domanda corretta, quindi, non è “un terrazzo fa aumentare il prezzo?”, ma:

il valore aggiunto del terrazzo è sufficiente a compensare l’investimento necessario per acquistare, arredare e mantenere un immobile che ne dispone?

Questa distinzione è fondamentale quando si confrontano diversi appartamenti.

Il parcheggio aumenta il valore di un appartamento per affitti brevi a Milano?

Il posto auto può rappresentare un importante elemento differenziante, ma il suo valore dipende fortemente dalla posizione dell’immobile e dal tipo di ospite che si vuole intercettare.

Per chi soggiorna nel centro di Milano e utilizza principalmente metropolitana, taxi o servizi di mobilità, il parcheggio potrebbe avere un’importanza secondaria.

La situazione cambia per immobili situati in zone periferiche o meno centrali, per famiglie che viaggiano in automobile, per alcuni clienti business o per chi deve raggiungere facilmente aree fieristiche, autostrade o altre destinazioni fuori dal centro.

Per questo, un appartamento con parcheggio non deve essere automaticamente considerato migliore di uno senza. È migliore se quella caratteristica risponde a una domanda reale nella specifica zona.

Anche in questo caso, la valutazione deve partire dal mercato e non dalla singola caratteristica dell’immobile.

Le caratteristiche che possono contare più di quanto immagini

Quando si confrontano diversi immobili, è facile concentrarsi su metratura, terrazzo, piano o numero di camere. Ci sono però elementi meno evidenti che possono avere un peso importante nella scelta dell’ospite.

Collegamento con la metropolitana

Per molti visitatori, non conta soltanto l’indirizzo, ma quanto tempo occorre per raggiungere il centro, la stazione, una fiera o una determinata attrazione.

Un appartamento leggermente più piccolo ma ben collegato può essere più competitivo di uno più grande ma difficile da raggiungere.

Qualità dei posti letto

Dire “sei posti letto” non significa necessariamente offrire un prodotto adatto a sei persone.

Letti comodi, camere realmente separate, materassi di qualità e una buona distribuzione degli spazi incidono sull’esperienza e sulle recensioni.

Secondo bagno

Nel trilocale, il secondo bagno può essere una caratteristica particolarmente interessante per famiglie e gruppi. La possibilità di distribuire meglio gli spazi durante un soggiorno condiviso può aumentare la funzionalità dell’immobile.

Aria condizionata e oscuramento

A Milano, soprattutto durante i mesi più caldi, climatizzazione, tende oscuranti e una buona qualità del sonno possono diventare elementi importanti nella scelta e nella soddisfazione dell’ospite.

Wi-Fi e spazio per lavorare

Il confine tra turismo e lavoro è sempre meno netto. Una connessione Wi-Fi affidabile e un piccolo spazio utilizzabile come postazione di lavoro possono ampliare il target di un appartamento, soprattutto per soggiorni di più giorni.

Queste caratteristiche raramente determinano da sole il rendimento di un immobile. Sommate alla posizione, alla tipologia e alla qualità della gestione, però, possono contribuire a creare un prodotto più competitivo.

Quale immobile scegliere per gli affitti brevi a Milano?

La risposta dipende dall’obiettivo.

Un bilocale può essere interessante quando si cerca un immobile versatile, con investimento e costi di gestione più contenuti, capace di rivolgersi a coppie e viaggiatori business.

Un trilocale può avere maggiore potenziale quando la zona presenta una domanda significativa da parte di famiglie e gruppi e l’appartamento permette di offrire camere, bagni e spazi realmente funzionali.

Un piano alto può diventare un punto di forza se è luminoso, silenzioso e servito da ascensore.

Un balcone o un terrazzo possono aumentare l’attrattività dell’immobile, soprattutto se realmente utilizzabili e valorizzati.

Un parcheggio può essere un vantaggio concreto soprattutto quando la domanda della zona è compatibile con l’utilizzo dell’auto.

Ma nessuna di queste caratteristiche, presa singolarmente, permette di stabilire quale immobile sia più redditizio.

Come valutare davvero un immobile prima di destinarlo agli affitti brevi

Per un proprietario che possiede più appartamenti, confrontare gli immobili soltanto sulla base della metratura o del prezzo per notte può portare a conclusioni sbagliate.

La valutazione dovrebbe considerare almeno zona, domanda, tipologia, capacità ricettiva, caratteristiche dell’immobile, costi, potenziale di occupazione e strategia di prezzo.

Milano continua a rappresentare un mercato turistico rilevante: i dati pubblicati dal Comune di Milano sul turismo mostrano oltre 9 milioni di arrivi registrati in città nel 2024. La domanda, però, non è uniforme e cambia in base a periodo, zona e tipologia di viaggiatore.

È proprio per questo che non esiste un modello di appartamento valido per tutta Milano.

I-Host parte dall’analisi dell’immobile e del contesto in cui si trova, valutando tipologia, zona, domanda e potenziale rendimento in relazione agli obiettivi del proprietario. L’obiettivo non è semplicemente ottenere il maggior numero possibile di prenotazioni, ma costruire una strategia coerente con l’immobile e con il suo potenziale economico.

In sintesi: non è l’immobile più grande a rendere necessariamente di più

Bilocale o trilocale, piano alto o piano basso, balcone o terrazzo, ascensore o parcheggio: ogni caratteristica può rappresentare un vantaggio oppure avere un peso limitato, a seconda della zona e del target.

Il bilocale può offrire un ottimo equilibrio tra investimento e domanda. Il trilocale può aumentare la capacità ricettiva e intercettare famiglie e gruppi. L’ascensore può fare la differenza ai piani superiori, mentre terrazzo e parcheggio diventano realmente interessanti quando rispondono a una domanda specifica.

Per questo, prima di acquistare, ristrutturare o convertire un appartamento agli affitti brevi, è fondamentale valutare il prodotto nel suo insieme e non una singola caratteristica.